有房产证和没有房产证拆迁时有什么区别,农村的老房子没有房产证

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问:有房产证和没有房产证拆迁时有什么区别?

问:农村的老房子没有房产证,是违建吗?

导读:现实中,尤其在农村,除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段,房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的,原因有多种。那是不是只是因为证件不齐全,就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然,需要具体情况具体分析。下面由在明律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋,该如何争取征收拆迁补偿。

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第一,属于抢搭抢建的无证房,在拆迁时为强拆对象,不会有补偿。

问: 农村的老房子没有房产证,是违建吗?

答:
农村的老房子很复杂,不能简单的说成没有房产证就是违建,况且现在农村绝大多数老房子都是没有房产证的,那么多没有房产证的房子不可能都是违建。

房屋被征收拆迁,最头疼的问题就是房屋的证件不齐全,因为这很可能面临着零补偿的风险。这对于普通的被拆迁人来说,无疑是灭顶之灾。

第二,经证实非抢搭抢建的无证房,在拆迁时会根据其所涉及面积占已有房产房的比例分类进行补偿,并在住房安置时有可能存在差异。

违建的概念。

所谓违建,依现在法律规定是指未经过申、未获得批准建设手续,私自修建的房屋就叫违建。很多人看见这条法律规定心虚了吧!农村以前修建房屋没有要求申请,也没要求办理什么审批手续啊?这就是农村宅基地管理上历史的遗留问题,法律规定的执行也是要承认历史遗留问题的,塑新不究往,法不则旧,过去的就让他过去,法律颁布实施之后,未经申请、未获审批、私自修建的房屋才算真正的违规建筑。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。在现实的征收拆迁中,该条例似乎成了政府强拆的免死金牌。根据在明律师事务所大量的拆迁代理经验表明,在征收拆迁中,一旦涉及到房屋证件不齐全,政府会以最快的速度将其定义为“违建”并予以强拆。甚至很多时候,政府会想方设法让你的土地房屋成为证件不齐全的违建房屋(比如以某种理由撤销你的房产证),进而强行拆除,压低补偿或者不补偿。

这是在农村从事过房屋拆迁工作的笔者,结合当地拆迁的实际给出的答案,因各地拆迁政策差异性较大,仅供参考。

无法定性违建的只有默许合法。

新法律颁布实施以前修建的无证无手续房屋肯定是合法的,但新法律颁布实施后,农村偷着私自修建的房屋依然很多,不管是以前修建的老房子还是现在修建的新房子,没有批建手续的都混在一起,非常复杂,村委会也没有具体办法知道谁家房子是在法律实施前修建的还是在法律实施后修建的,无法定性是不是违建的房屋,最终只有默许合法。

其实在现实中,尤其在农村,除开政府无所不用其极的撤销房产证等手段,房屋土地证件不齐全的现象也是大量存在的,原因有多种。那是不是只是因为证件不齐全,就真的是违建而不予补偿吗?这并不尽然,需要具体情况具体分析。下面由在明律师事务所专业拆迁律师为你解析无证房屋,该如何争取征收拆迁补偿。

一、关于抢搭抢建无证房拆迁的问题

农村房屋普遍没有纳入不动产登记,没有办理产权证书。

目前我们国家的不动产登记主要是针对城市商品房,并且也没执行登记好几年,农村自建房还未纳入法定的不动产登记,无法办理产权证书,宅基地的确权工作目前也没有明确的政策出台,造成宅基地无证,房屋无产权的现象越来越多。所以,农村房屋没有房产证不是定性违建的有效证据。

无证房不等于违法建筑,合法部分仍需等价补偿。

(一)抢搭抢建行为的认定。主要以当地正式发布的征地拆迁公告生效的时间或冻结某个征地拆迁区域房屋建设审批的生效时间,为认定的时间节点,之前的一般不会认定为抢搭抢建,之后的会认定为抢搭抢建。当然这是针对违建行为不多的一般情况,若当地违建行为十分严重,可能另行规定,须从其该规定。

总之,定性农村老房子是不是违建,即要依据法律规定,也要承认历史遗留问题,还要结合实际情况,更要考虑到民生问题,并不是一句话没有房产证说违建就违建的。根据目前出台的集体经营性建设用地入市和耕地占用税法实施及发展趋势,阿洪认为,未来所有无证农村自建房和小产权商品房都有可能通过征收耕地占用税合法颁证,允许入市流通。大家怎么认为呢?欢迎在评论下方发表个人看法。

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在征地拆迁的过程中,很多拆迁户会收到这样的告知书:”你的房子是违建,限期七天自行拆除”。可是自己居住了十几年甚至二十几年的房屋真的是违建吗?

国家对于违法建筑的认定有着严格的法律规定,尤其是农村。请拆迁户仔细想想,为什么建房的时候没有人站出来说这是违建?为什么居住了十几、二十几年都没有问题,突然就告知是违建了呢?是否真的是违建,还是拆迁方为了达到拆迁目的的糊弄说辞?

【违法建筑到底是什么?】

有一种观点认为,这个所谓的违法建筑,是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物和构筑物。然而这种观点听着虽有一定的道理,细想总觉得哪里不太科学。其“违法建筑”中所谓“违法”的本质并没有明确,仅表明了一个笼统的表面定义,并不能清晰明了的掌握和认定。从严格意义上讲,“违法建筑”是指违反《土地管理法》《城乡规划法》《村庄和集镇建设管理条例》等法律法规的规定动工建造的房屋及设施。如果“违”的只是某个地方的规范性文件,那么能不能叫“违法建筑”可就值得商榷了。

但对于“违法建筑”在目前颁布的法律法规中并没有统一明确的定义,各地方政府在征收过程中仅通过审查是否具有批建手续来界定“违法建筑”,可谓简单粗暴。其一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。也就是说,究竟是不是违法,平时都没事儿,一旦遇到征收,只要无证或者证件不齐全,就会被一律认定为违法建筑,进而不予补偿。

然而,在明律师要告诉你的是,以下几种无证房屋仍然享有征收补偿的权利,在法律上也是不能认定为违法建筑的。而在实践中,我们一般认为这样四种“无证房”是可以得到补偿的。

第一,代代相传的祖屋,世代承袭并有人居住,属于合法住宅;

第二,农村宅基地范围内自行建造的房屋,1984年之前,国家对农村建房的要求并不严格,一般获得村委会、乡镇政府某种形式批准的房屋,就可以算合法;

第三,在合理范围内加盖出来的农村房屋,只要是在自家的宅基地上,没有“出圈儿”“越界”(即超出所批宅基地范围),就不构成土地违法,也不直接影响乡村规划;

第四,棚户区改造项目中的一些简陋的房屋,这类房屋在建造时是当事人为了生活所迫所建,如果对这类房屋简单地按违建认定,无疑与行政目的不相符合。

没有房产证等于违建?不!无证房屋不一定就是违建,有几种无证房屋是合法房屋,拆迁是有补偿的。

法律明文规定的是“对认定违法建筑的”不予补偿,而不是说对“无证房屋”不予补偿,其实从字面意思也能理解到无证房不一定就是违法建筑。但是在现实的征收拆迁中,政府往往利用农民不懂法的缺陷硬生生的将无证房解释为违建,这当然是政府的手段,但确实也是民众的法律认识的不足。

笔者这里,经过几次专项整治之后,加之政策导向,恶意违建的行为已基本杜绝,老百姓是不会做亏本生意的。所以主要就是以征地拆迁公告生效的时间或冻结某个征地拆迁区域房屋建设审批的生效时间为节点进行认定。

一、到底什么是无证房屋呢?

无证房屋,一般是指没有经过登记的房屋。为什么会有无证房屋的出现呢?我们知道法律的完善健全是一个漫长的过程,在2008年《中华人民共和国城乡规划法》颁布之前,尤其是在农村,并没有对农村房屋进行统一的审批手续,大部分都是跟村委会打声招呼,就把房屋建起来了。

在征收拆迁中,法律规定的违法建筑主要有以下几类:(1)占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;(2)不按批准的设计图纸施工的建筑; (3)擅自改建、加建的建筑; (4)农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑; (5)擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑; (6违反法律、法规有关规定的其他建筑。这几类是严格限制不予补偿的,但并没有涉及到房屋的证件问题。

(二)抢搭抢建不能办证也不会补偿。抢搭抢建,用地、建设审批都不合法,不可能进行办证。而且是故意想骗取拆迁补偿,这种故意骗取的行为当然不会得到支持,所以在拆迁时不会进行补偿,当事人自己不拆除的,就会强制拆除。

二、这几种无证房屋合法!拆迁必须要有补偿。

1、符合当地建房政策的房屋

在房屋进行建造时,房子符合当地建房政策和相关规定,当地可能统一没有发证,这样的房屋属于合法建筑。拆迁时,应当合理补偿。

2、家里代代相传的祖宅

祖上留下来的房屋,老房子,只要能够证明是属于自己家庭的产业。那么应当尊重历史事实,在拆迁时进行合理补偿。

3、上个世纪50、60年代的农村房屋

由于特殊的历史背景的原因,上个世纪50年代到60年代建的很多房屋都没有证,但是这些房屋也是合法的,应当补偿。

4、2008年之前在宅基地上建造的房屋

根据我国2008年颁布的《中华人民共和国城乡规划法》规定,在宅基地上建造房屋需要获得相关的证件证明,所以在2008年以前在宅基地建造的没有取得相关证件的房屋也依然是合法的。

有时候征收方会欺骗村民说房子没证件是违建,不予补偿。这其实是不道德的,也是极不合理的。

我们在这里要提醒面临拆迁的农民朋友:不是所有的无证房都是违建,因为历史遗留或地方管理原因造成证件缺少或手续不齐全,其责任不应当简单归属于建房者,应该从实际情况出发,酌情考虑,进行合理补偿。

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农村住宅是可以办理房产证的;想要办理房产证,必须有宅基地使用权证,按照相关的规定依法建设的房屋,才能依法申请办理房屋产权证;但是在农村好多的老房子,因为种种原因,连宅基地使用证都没有办理,更办理不了房产证,所以没有办理房产证,也不能认定就是违法建筑。那违法建筑是怎么认定的呢?

没有经过土地主管部门批准,擅自动工建设的、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物和及附属设施,经土地主管部门工作人员的立案调查,认定其行为违法《土地管理法》的规定,已经行成违法占地事实,非法占用土地上建筑物就会被认定为违法建筑。

什么情况下会被认定为是违法建筑呢?

1、不符合乡镇村庄规划,擅自在自留地、承包地、基本农田里建设的住宅;没有按照规定施工、擅自建设、扩建的建筑物;

2、占用的公共设施用地,擅自改变土地用途,违法建设的厂房、小作房等等违法建筑;

3、逾期拆除未能拆除到位的建筑物,

4、违反法律、法规相关规定的建筑物。

现在好多地方地方土地确权工作已经结束,农民朋友们都拿到了不动产权证书,不动产权证书即是现在房产证和宅基地使用证结合,虽然宅基地我们只有使用权,根据地随地随房走的原则,这个机会一定不要错过,能办理的一定要抓紧时间办理。

希望对你有帮助,谢谢!

农村的房子由于历史和现实的原因,情况特别复杂。但毫无疑问,没有房产证并不等于说房屋就是违法建筑。

一、关于“房产证”

在全国开展不动产确权登记之前,笔者遇到当事人通过各种办法如拿着《集体土地建设使用权证》《宅基地使用权证》,或《房屋产权证》(乡镇政府颁发),有的甚至会拿出道光年间的地契或民国政府的房产证(祖业产),以证明自己房屋来源合法。众所周知,这些并不是真正的房产证。

在通常意义上,房产证是房屋所有权证的简称,是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。注意,只能由房地产主管机关颁发。所以,如果从这个角度着手咬文嚼字的工作,那么确权之前的全国农村房屋都算违建了……

二、关于“违建”

现在的“违建”指“违法建筑”,而此处的“法”主要是《中华人民共和国城乡规划法》。该法生效时间为2008年1月1日。“法不溯及既往”,也就是说最起码建于该法生效之前的无审批手续房不必然违法,因为那时根本还无此“法”。所以,如果下次如果有人吓唬你说你家房子违建了,您可的好好思量思量……

1、没有房产证,不是违法乱建。

2、违法乱建,是指没有经过审批就私自建房,或者是经过了审批,但是建设的位置、面积和审批的不一致。

根据《土地管理法》有关规定,农民建房的审批程序是:由农民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请,经村民委员会或村民代表大会讨论通过后,由乡(镇)人民政府审核,再报县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的应依法办理农用地转用审批手续。

具体办理:

农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:

(一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、市建设局审查同意并出具选址意见书后,方可依照《土地管理法》向市国土资源管理局申请用地,经市人民政府批准后,由市国土资源管理局划拨土地;

(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划审核报市建设局批准。

城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理。

回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞,在村庄、集镇规划区需要使用集体所有的土地建住宅的,
依照本条第一款第(一)项规定的审批程序办理。

事实上,无证并非违章,应根据具体情况分析。即使属于违章建筑,也应根据行政法中的“比例原则”给予合理补偿。至于如何补偿,可以根据建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素来确定征收补偿数额。且对于合法部分,也有明文规定,应当给予等价补偿。

二、关于非抢搭抢建无证房拆迁补偿的相关问题

什么是违建?什么是无证房屋?

违章建筑是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定:“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。”因此,在拆迁过程中,拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。

无证房屋一般是指没有经过登记,缺少合法证件的房屋。尤其是在农村,并没有对农村房屋进行统一的审批手续,一段历史时期内,房屋建设审批、登记制度不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”,形成了历史遗留问题。这种情况下,将无证房屋一概沦为违建,其实是不合理的。

无证房屋是不是违建不能用“一刀切”的方式来进行认定,2008年1月1日施行《城乡规划法》,明确了违建的概念,而对于违建的判断,不仅仅要看是否符合法律规定,更多要尊重历史情况、建筑当时的条件、状态等原因,来综合判断,其次,认定违法建筑的法定依据应该充分,在考虑历史原因的前提下,适用法律应遵循立法精神。

复议、诉讼、程序补正,无证房也可全额补偿

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